All things being equal, people will buy from a friend. All things being not quite so equal, people will still buy from a friend (Mark McCormack)Replacez mon prêt logement… Vraiment ?

Suite aux baisses de taux notables connues, vous pouvez vous demander à raison si un replacement de votre taux actuel ne serait pas intéressant. Bien que la question soit facilement posée, la réponse nécessite une analyse un peu plus approfondie. Elle en vaut toutefois la peine.

Quality is remembered long after the price is forgotton (Gucci family)Comment analyser votre situation ?

La question clé est : L’avantage d’un taux inférieur contrebalance-t-il les désavantages des frais de replacement ?

Quality is remembered long after the price is forgotton (Gucci family)Quels frais de replacement ?

  • Indemnité de remploi (1/5)
L’indemnité de remploi est une sorte d’amende que vous devez payer lorsque vous souhaitez rembourser votre prêt (ou une partie) anticipativement. Elle s’élève généralement à 3 mois d’intérêt du montant remboursé anticipativement.

Expliquons ceci par un exemple :

Imaginez-vous :
  • un prêt logement contracté il y a exactement un an : 100 000 EUR
  • un taux d’intérêt à l’époque de 6,75%
  • une durée du prêt de 20 ans
  • des charges mensuelles de 748,51 EUR
  • un solde actuel de : 97 132 EUR
L’indemnité de remploi de trois mois s’élève alors à : 97 132 x 0,0675 x 3/12 = 1.645 EUR

  • Mainlevée ou frais de radiation sur les mainlevées (2/5)
Il s’agit des frais en vue de radier l’ancien enregistrement hypothécaire du bureau des hypothèques. Ces frais sont approximativement repris dans le tableau ci-dessous.
enregistrement originalfrais de mainlevée
25.000 395.01
30.000 423.98
40.000 431.08
50.000 453.29
60.000 464.69
70.000 472.58
80.000 496.10
90.000 501.80
100.000 525.33
125.000 557.97
150.000 589.47
175.000 623.26
200.000 654.67
250.000 697.66
500.000 952.92

Les frais de mainlevée s’élèvent, dans notre exemple, à environ 525 EUR.
  • Frais d’un nouveau dossier (3/5)
Ces derniers s’élèvent à environ 0,30% du montant emprunté, et de minimum 150 à 220 EUR.

Dans notre exemple, ces frais sont d’environ 220 EUR.
  • Frais d’expertise (4/5)
Afin de déterminer la valeur actuelle du logement, une expertise sera effectuée par un expert reconnu par la société de prêt. Dans notre exemple, le coût est d’environ 180 EUR.
  • Frais d’un nouvel acte de prêt (5/5)
Un nouvel acte de prêt devra finalement être passé devant le notaire.
Le coût de cet acte dépend du montant à emprunter.

À quel montant sommes-nous déjà ?
  • le remboursement du solde (consultez votre tableau d’amortissement) : 97.132 EUR
  • l’indemnité de remploi déjà calculée : 1.645 EUR
  • les frais de mainlevée : 525 EUR
  • les frais de dossier : 220 EUR
  • les frais d’expertise : 180 EUR
Sous-total : 99.702 EUR

Vous pouvez calculer ici les frais d’un nouvel acte pour un prêt de ce montant. Dans notre exemple, les frais du nouvel acte s’élève à approximativement : 2 603 EUR Pour ne pas comparer des pommes avec des poires, nous devons également emprunter cette somme, de sorte que le capital final nécessaire soit comme suit :

Sous-total : 99.702
+ Frais de l’acte : 2.603
-----------------------------
Total du nouvel emprunt nécessaire : 102.305 EUR

(petite remarque : nous aurions dû calculer les frais de l’acte sur ces 102 305 (= 2 652) et non sur 99 702, mais la différence est tellement infime, qu’elle est sans importance)

Quality is remembered long after the price is forgotton (Gucci family)Tableau des dépenses totales

Nous avons calculé le coût approximatif du nouvel emprunt : 102 305 EUR. Mais le replacement est-il intéressant ou non ???

Le remplacement est intéressant si la charge mensuelle du nouvel emprunt est inférieure à celle de l’ancien emprunt SUR LA DUREE DE VIE RESTANTE du prêt.

Dans notre exemple :
  • Ancienne situation : vous devez encore payer pendant 19 ans des mensualités de 748,51 EUR.
  • Nouvelle situation : vous devez rembourser un nouveau crédit sur 19 ans de 102 300 EUR.
La charge mensuelle pour cette nouvelle situation dépendra effectivement du nouveau taux d’intérêt. Vous pouvez calculer ce dernier ici.

Les taux d’intérêt changent constamment. Pour conclure notre analyse, nous allons partir de deux exemples :
  • Exemple a) : imaginez un taux actuel de 5% : la charge mensuelle pour ce nouveau prêt sur 19 ans s’élève à 689,73 EUR.
  • Exemple b) : imaginez un taux actuel de 6,10% : la charge mensuelle pour ce nouveau prêt sur 19 ans s’élève à 749,28 EUR.
Conclusion : Dans l’exemple b), la situation après replacement est quasi identique à la situation originale. Elle n’en vaut pas la peine. À l’inverse, l’avantage mensuel dans l’exemple a) s’élève à (748,51 – 689,73 = ) 58,78 EUR par mois, ce qui s’élève sur 19 ans à non moins de 13 401,84 EUR !

Quality is remembered long after the price is forgotton (Gucci family)Informations pratiques

Si vous estimez qu’un replacement vous sera opportun, vous pouvez simplement nous demander une offre détaillée pour le montant nécessaire.

Tous les détails tels que les frais de dossier, la charge mensuelle, etc. y seront repris ainsi que les étapes suivantes concrètes.

Avant toute chose, quelques réflexions :
  • un prêt court toujours sur une durée en années (donc, par exemple, pas sur 19 ans et 2 mois) (Vous pouvez éventuellement effectuer votre analyse avec le solde sur la prochaine échéance annuelle).
  • si votre ancien prêt était un prêt 5/5/5, il vous faut le comparer à un tarif actuel 5/5/5, où vous comparerez des pommes avec des poires. Après cette analyse, rien ne vous empêche d’opter pour une autre variabilité, par exemple pour un taux fixe.
  • de la même manière, vous pouvez également demander un montant différent, inférieur ou supérieur si vous souhaitez, par exemple, entreprendre des travaux de rénovation
Home