Fiscale voordelen van de woonlening?
Er bestaan twee systemen:A. Lening werd verleden NA 1 januari 2005
B. Lening werd verleden VOOR 1 januari 2005
Voorafgaande opmerking: de fiscaliteit volgt altijd de originele lening, m.a.w. een bestaande lening herplaatsen enkel om onder het nieuwe stelsel te kunnen vallen heeft derhalve geen zin.
Let ook op, het is ofwel het ene stelsel, ofwel het andere stelsel. Een combinatie van beiden bestaat niet.
A. Fiscale voordelen van de woonlening afgesloten VANAF 2005 voor de ENIGE woning
Vanaf 2005 heeft de wetgever de fiscale aftrek erg vereenvoudigd. Het inkomen is niet meer van belang en elkeen krijgt een gelijk aftrekbaar potje dat hij mag opvullen met betaalde intresten én betaalde kapitaalaflossingen.Dit voor zover het uw enige woning betreft. (Heeft u er twee of meer, dan geniet u wel nog de gewone intrestaftrek en de kapitaalaftrek volgens het oude systeem van voor 2005.)
Hoeveel is aftrekbaar?
EUR per persoon (aanslagjaar , inkomstenjaar )(We veronderstellen dat het de enige woning betreft. Als u 3 kinderen of meer heeft mag u een extra EUR aftrekken. Vanaf het 11e jaar daalt het aftrekbaar bedrag naar EUR per persoon. Als het uw eigen woning is, maar niet uw enige woning en enkel in het geval dat u die tweede woning pas verwierf nadat u reeds kon genieten van deze aftrek voor uw eerste woning, mag u ook slechts EUR meer aftrekken voor de lening van uw eerste woning.)
Wat is aftrekbaar?
De intresten die u betaalde in , alsook de kapitaalaflossingen welke u deed in , alsook de premies schuldsaldoverzekering die u betaalde in .
Aftrekbaar van wat?
Van uw hoogste schijf! M.a.w. aftrekbaar aan marginaal tarief. Dat is de hoogst mogelijke fiscale aftrek die er is en levert al gauw 48 à 54% netto voordeel op. (Alles boven een bruto jaarinkomen van wordt aan 45% belast en alles wat u verdient boven de bruto per jaar wordt aan 50% belast en op je afgetrokken bedragen moet je ook geen gemeentebelasting meer betalen.)Simpel gezegd: u trekt 100 EUR af en moet daardoor 50 EUR minder belastingen betalen.
Ook voor verbouwingen?
Ja, voor zover het een lening met hypothecaire inschrijving betreft, komen zowel aankoop, nieuwbouw als verbouwing in aanmerking!(Opmerking: personen die nog een bestaande lening van vóór 2005 hebben, kunnen een tweede lening aangaan voor verbouwingen en deze laatste lening aftrekken onder de nieuwe (interessantere) regeling, op voorwaarde dat zij de intresten en het kapitaal voor de oude lening niet langer aftrekken.)
Zelf betalen of lenen ?
Een vaak gestelde vraag is of u voor verbouwingen (dak, badkamer, veranda, keuken ... ) aan uw enige woning best uw eigen middelen gebruikt, dan wel of u beter leent.Het antwoord is overduidelijk: u kan beter lenen!
Immers, op alles wat u terugbetaalt aan kapitaal én aan intresten, krijgt u zomaar liefst pakweg 50% terug van de fiscus! Dat is een enorm voordeel.
En vaak is het zelfs meer dan 50%, want op het afgetrokken bedrag moet u ook geen gemeentebelastingen meer betalen. Concreet wordt u in België op alles boven de EUR (bruto per jaar) aan 45% belast en alles wat u verdient boven de EUR (bruto per jaar) wordt aan 50% belast! Nadat die belasting er af is gaat er dan nog eens een 6 à 8% gemeentebelasting af.
En wat doet u dan met uw geld dat u niet aanwendde voor de renovatie? Uw beschikbaar geldt houdt u bij en plaatst u in een veilige belegging (zie bijvoorbeeld onze Tak 21 spaarverzekeringen (2e kolom) waar u van een 5% netto rendement kan uitgaan, terwijl het krediet nauwelijks meer dan dat zal kosten. Die twee houden mekaar dus ongeveer in evenwicht. (Zie onze tarievenpagina om de huidige rentevoeten te kennen). U zit ook met eenmalige notariskosten, maar u zal hieronder zien dat die kosten helemaal niet opwegen tegen de voordelen.
Uw echt groot rendement zit er hem dus in dat u op elke betaalde 5000 EUR, het jaar nadien maar liefst ongeveer 2500 EUR van uw belastingen terugkrijgt !!!
Uiteraard kan u niet meer aftrekken dan huidige maxima van EUR per persoon per jaar (of EUR per koppel) en de vraag is dan ook:
Hoeveel dient u dan te lenen om aan die maximale aftrek van EUR of EUR te kunnen geraken?
Optimaal leenbedrag voor de maximale aftrek bij klassieke mensualiteitenlening
- 2 personen, mensualiteitenlening op 10 jaar : ideaal vanaf 42.890 (4%), 41.010 EUR (5%), 39.250 (6%)
- 2 personen, mensualiteitenlening op 15 jaar : ideaal vanaf 58.740 (4%), 55.090 EUR (5%), 51.750 (6%)
- 2 personen, mensualiteitenlening op 20 jaar : ideaal vanaf 71.760 (4%), 66.110 EUR (5%), 61.080 (6%)
- 2 personen, mensualiteitenlening op 25 jaar : ideaal vanaf 82.440 (4%), 74.240 EUR (5%), 68.030 (6%)
- 2 personen, mensualiteitenlening op 30 jaar : ideaal vanaf 91.210 (4%), 81.470 EUR (5%), 73.220 (6%)
- 1 persoon, mensualiteitenlening op 10 jaar : ideaal vanaf 21.440 (4%), 20.500 EUR (5%), 19.620 (6%)
- 1 persoon, mensualiteitenlening op 15 jaar : ideaal vanaf 29.380 (4%), 27.550 EUR (5%), 25.880 (6%)
- 1 persoon, mensualiteitenlening op 20 jaar : ideaal vanaf 35.880 (4%), 33.050 EUR (5%), 30.540 (6%)
- 1 persoon, mensualiteitenlening op 25 jaar : ideaal vanaf 41.220 (4%), 37.360 EUR (5%), 34.020 (6%)
- 1 persoon, mensualiteitenlening op 30 jaar : ideaal vanaf 45.603 (4%), 40.730 EUR (5%), 36.610 (6%)
Optimaal leenbedrag voor de maximale aftrek bij bullet met vrije aflossingen
- 2 personen, bullet lening (met vrije aflossingen) op elke looptijd : ideaal vanaf 135.000 EUR (4%), 108.000 EUR (5%), 90.000 (6%)
- 1 persoon, bullet lening (met vrije aflossingen) op elke looptijd : ideaal vanaf 67.500 EUR (4%), 54.000 EUR (5%), 45.000 (6%)
Voordeel is hier dat u na bijvoorbeeld 10 jaar - het maximum aftrekbaar bedrag zakt dan naar EUR per persoon ( per koppel) - een stuk kan terugbetalen zodanig dat u dan precies nog EUR per jaar intrest betaalt.
Hoelang kan ik dan best lenen?
Zo lang mogelijk! We zien geen enkele reden om niet zo lang mogelijk te lenen: de voordelen zijn zo groot dat u er alle belang bij heeft om er zo lang mogelijk van te genieten.
Vergeet ook niet dat het de vraag is of de regering deze aftrek wel zal aanhouden, aangezien deze haar handen vol geld kost. Op uw aangifte ziet u nu al sytemen van voor 1989, van 1992 tot 1998, van 1999, etc. en van na 2005 dus dat durft nogal eens wijzigen ! Heel mooi bij dergelijke wijzigingen is dat tot nu toe de lening steeds de oude fiscaliteit volgt ! Wie bijvoorbeeld in 1992 leende, zit nu dus nog steeds met de aftrekmaxima zoals die in 1992 golden. In die veronderstelling zou u dus bijvoorbeeld 20 jaar lang genieten van deze uitzonderlijke aftrek enige woning; ook indien deze aftrekregeling binnen bijvoorbeeld enkele jaren vervangen zou worden door een ander systeem.
We merken hierbij op dat we u perfect dergelijk krediet kunnen aanbieden tot de eindleeftijd van 70 jaar en ouder. Uiteraard kunnen dergelijke fiscale renovatiekredieten aangeboden worden zonder schuldsaldoverzekering.
Voorbeeld
Om één en ander beter te begrijpen gaan we uit van volgend voorbeeld:| geleend bedrag: | 75.000 EUR |
| kinderen: | 1 of 2 |
| intresten : | 4.170 EUR |
| kapitaalaflossingen : | 2.090 EUR |
| hoogste belastingsschijf: | 45% |
| premie SSV mijnheer (100%): | 230,91 EUR |
| premie SSV mevrouw (100%): | 168,91 EUR |
U mag in totaal gebruiken voor uw "potjes": 4.170,00 + 2.090,00 + 230,91 + 168,91 = 6.659,83 EUR bruikbaar; m.a.w. meer dan voldoende om beide potjes vol te krijgen:
| Maximale aftrek mijnheer = 2.770 EUR |
|---|
| Maximale aftrek mevrouw = 2.770 EUR |
| uw netto profijt = 2.770 EUR x 45% + 2.770 x 45% = 2.493,00 EUR |
Zoals u ziet is dat een uitermate interessante aftrek en een verbetering t.o.v. de oude regeling in bijna alle gevallen.
Merk op dat na 10 jaar het maximaal aftrekbaar bedrag daalt naar EUR per persoon (wat nog steeds erg de moeite loont).
Voordeeltip: Trek ik mijn premie schuldsaldoverzekering fiscaal best af of trek ik ze beter niet af ?
B. Fiscale voordelen van de woonlening afgesloten vóór 2005 of voor NIET-ENIGE woningen
Deze zijn eveneens aanzienlijk te noemen en bedragen al gauw meer dan 1.000 EUR per jaar!Aankopers krijgen de gewone intrestaftrek en de kapitaalaftrek (ook voor tweede woning).
Voorts kan elkeen zijn schuldsaldoverzekering deels recupereren (ook voor tweede woning).
Nieuwbouwers, en verbouwers (minstens voor 26.230 EUR verbouwingen (AJ ); woning min. 10 jaar oud) kregen daar bovenop nog de verruimde intrestaftrek, (enkel wanneer het hun enige woning betrof).
Dus, samengevat:
- 1. Intrestaftrek
- voor aankopers en (ver-)nieuwbouwers (ook voor tweede woning)
- 2. Kapitaalaftrek
- idem (ook voor tweede woning)
- 3. Aftrek schuldsaldoverzekeringspremie(s)
- idem (ook voor tweede woning)
- 4. Verruimde intrestaftrek
- enkel voor (ver-)nieuwbouwers (enkel voor enige woning en lening van voor 2005)
Om één en ander beter te begrijpen gaan we uit van volgend voorbeeld:
| geleend bedrag: | 75.000 EUR |
| kadastraal inkomen (niet geïndexeerd): | 800 EUR |
| kinderen: | 1 |
| intresten : | 4.170 EUR |
| kapitaalaflossingen : | 2.090 EUR |
| hoogste belastingsschijf: | 45% |
| premie SSV mijnheer (100%): | 230,91 EUR |
| premie SSV mevrouw (100%): | 168,91 EUR |
intrestaftrek
Zonder al te technisch te worden kunnen we stellen dat uw netto profijt hier bedraagt:
| uw netto profijt = Kadastraal Inkomen x 1,4796 x 0,125 |
|---|
| uw netto profijt = 800 EUR x 1,4796 x 0,125 |
| = 147,96 EUR |
kapitaalaftrek
Opgelet!
Wat hierna volgt dient u zelf te kunnen. U dient zelf deze berekeningen te maken om uw belastingaangifte te kunnen invullen! We weten het, het is oersaai, maar hou vol en spartel er u door!Verzamel eerst volgende gegevens:
- 1. Gedane kapitaalaflossingen in :
- u krijgt een attest van de (spaar)bank of u kan dat zelf terugvinden in de aflossingstabel
- 2. Geleend bedrag:
- dat kent u waarschijnlijk wel uit het hoofd
- 3. Aantal kinderen:
- op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar waarin u geleend hebt
| aantal kinderen ten laste | |||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 + | |
| grens: (Euro) | nvt | nvt | nvt | nvt | |
Goed zo, u weet nu welk grensbedrag voor u van toepassing is. Bereken nu de aftrekbare kapitaalaflossingen:
| Mijn aftrekbare kapitaalaflossing = Kapitaalaflossingen x mijn grensbedrag / mijn leningsbedrag |
|---|
| Mijn aftrekbare kapitaalaflossing = 2.090,04 x 69.550,00 / 75.000,00 |
| = 1.941,87 EUR |
Opgelet!
Hier stopt uw manuele taak en dient de computer ter hulp te komen. Het door u berekende aftrekbare bedrag dient namelijk optimaal over man en vrouw verdeeld te worden. HOE u dat moet verdelen, kan beter via een computer berekend worden en is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen van zowel u, als dat van uw partner.Ok, maar wat brengt mij dat nu netto bij benadering op?
Zonder al te technisch te worden kunnen we stellen dat wanneer het uw enige woning betreft, u een netto profijt realiseert van:
| Mijn netto profijt = Aftrekbare Kapitaalaflossingen x mijn hoogste belastingsschijf |
|---|
| Mijn netto profijt = 1.941,87 x 45% |
| = 873,84 EUR |
of, als het niet de enige woning betreft:
| Mijn netto profijt = Aftrekbare Kapitaalaflossingen x mijn gemiddelde aanslagvoet |
|---|
| Mijn netto profijt = 1.941,87 x 35% |
| = 679,66 EUR |
Aftrek Schuldsaldoverzekeringen
Voor alle duidelijkheid: het betreft de premie van een schuldsaldoverzekering die niet afgetrokken wordt onder de nieuwe rubriek "aftrek enige woning". Als je eender wat aftrekt onder de rubriek "aftrek enige woning", mag je hier niets meer aftrekken. Even afspreken:- u hebt een woonlening van 75.000 EUR en zowel u als uw partner sloot een verzekering af van 37.250 EUR:
we zeggen dat u elk voor 50% verzekerd bent; dus 100% in totaal. - u hebt een woonlening van 75.000 EUR en zowel u als uw partner sloot een verzekering af van 75.000 EUR:
we zeggen dat u elk voor 100% verzekerd bent; dus 200% in totaal.
| Mijn netto profijt = 100% premie verzekering x mijn hoogste belastingsschijf |
|---|
| Mijn netto profijt = 230,91 x 45% |
| = 103,92 EUR |
De rest aan premie (dus indien u méér dan 100% in totaal verzekerd bent), is ook aftrekbaar:
| Mijn netto profijt = rest premie boven de 100% x 0,35 |
|---|
| Mijn netto profijt = 168,91 x 0,35 |
| = 59,12 EUR |
verruimde intrestaftrek
Vooreerst: als het niet de enige woning betreft is deze aftrek niet van toepassing.Herinner u: enkel voor nieuwbouw en verbouwingen boven de 26.230 Euro aan een woning ouder dan 10 jaar
Goed nieuws: in tegenstelling tot de kapitaalaftrek hoeft u deze aftrek niet zelf te berekenen.
Slecht nieuws: als u toch eens wil weten wat deze aftrek u opbrengt, is dit de moeilijkste om te berekenen. Hou vol!
Verzamel eerst volgende gegevens:
- 1. Gedane intrestbetalingen in :
- u krijgt een attest van de (spaar)bank of u kan dat zelf terugvinden in de aflossingstabel
- 2. Kadastraal Inkomen:
- zie aanslagbiljet onroerende voorheffing. Als u het niet weet, benader het dan door de waarde van uw woning te delen door 150
- 3. Uw grensbedrag:
- dat kent u reeds van bij de kapitaalaftrek. (OPM: Vernieuwbouwers dienen het hier te halveren!)
- 4. Geleend bedrag:
- dat kent u waarschijnlijk wel uit het hoofd
| Mijn netto profijt =(intresten - (KI x 1,4796)) x (mijn grensbedrag / geleend bedrag) x 0,8 x mijn hoogste belastingsschijf |
|---|
| Mijn netto profijt= (4.170,14 EUR - (800,00 EUR x 1,4796)) x ( 69.5500 EUR / 75.000 EUR) x 0,8 x 45% |
| = (4.170,14 EUR - 1.183,68 EUR) x 0,93 x 0,8 x 0,45 |
| = 999,81 EUR |
Dit is uw netto voordeel voor de eerste 5 jaar. In het 6e jaar wordt die "0,8" in de formule vervangen door "0,7", in het 7e jaar wordt dat "0,6" en zo gaat dat door tot "0,1" in het 12e jaar.
Besluit
De persoon uit ons voorbeeld met een lening van 75.000 EUR realiseert een totaal belastingsvoordeel van:| Mijn totaal netto profijt bij een aankoop: = 1.184,84 EUR, alleen al dit jaar |
| Mijn totaal netto profijt bij een nieuwbouw: = 2.184,65 EUR,alleen al dit jaar |
| met een maandlast van nog geen 500 EUR voor dergelijk krediet, zijn deze fiscale voordelen dan ook bijzonder de moeite waard! |