Being good is good business (Anita Roddick) Wat zijn de kosten bij aankoop of nieuwbouw?

In Vlaanderen wordt onderscheid gemaakt tussen de aankoop van uw enige woning en tussen aankopen van niet-enige woningen. Deze engine gaat ervan uit dat het uw enige woning betreft of zal betreffen en dat u eveneens een hypothecaire lening zal aangaan.
U geniet dan voor aankopen van een enige woning in het Vlaamse Gewest van de verlaagde registratierechten van 10% i.d.p.v. 12.5% voor zover het uw enige woning betreft en het uw hoofdverblijfplaats gaat worden.
(Klik hier indien het niet uw enige woning betreft, of indien het pand gelegen is in het Waalse Gewest voor de versie aan 12,50%.)

Everything comes to him who hustles while he waits. (Thomas A. Edisson)

1. Leningsaktekosten

Deze kosten zijn afhankelijk van het ontleende bedrag en omvatten het honorarium van de notaris voor het opmaken van de leningsakte, de kosten voor de hypothecaire opzoekingen, zegelrechten, etc.
U kan deze kosten onderstaand zelf berekenen:   © Mter Paul Dons

Leningsbedrag :

   Euro

Have regard for your name, since it will remain for you longer than a great store of gold. (Ecclesiaticus (41:12))

2. Aankoopaktekosten (bij nieuwbouw enkel op grond van toepassing)

Naast de leningsakte, ontvangt u ook een aankoopakte. U zal aan de notaris, naast de loutere aktekosten, ook de registratierechten dienen te betalen. Deze bedragen in de regel 10% van de aankoopprijs! (met een vrijstelling voor de eerste schijf van 25.000 euro (15.000 abattement en 10.000 verhoogd abattement indien ook een hypothecaire inschrijving wordt genomen) (gunstregime van 5% voor kleine woningen).
De notariskosten omvatten dus niet enkel uit de 10% registratierechten, maar tevens de kosten voor de aankoopakte.


Aankoopprijs :

  Euro
  (Resultaat hieronder)

Resultaat aktekosten:

Everything comes to him who hustles while he waits. (Thomas A. Edisson)1. Leningsaktekosten bedragen:

  EUR details

Have regard for your name, since it will remain for you longer than a great store of gold. (Ecclesiaticus (41:12))2. Aankoopaktekosten bedragen:

  EUR details
details voor de kosten bij 5% registratierechten

warning

Opgelet!

Bijna alle financiële instellingen verlangen van u dat u zelf alle bovenstaande kosten financiert! Neem als vuistregel dat u, alles samen gerekend, een extra 15% van de aankoopprijs dient ter beschikking te hebben. Voor een openbare verkoop doet u daar veiligheidshalve nog maar eens 5% bovenop.
DefA's Habitat Plus® Woonlening voorziet in de financiering van én de aankoopprijs én al deze kosten.

To be successful, the first thing to do is to fall in love with your work. (Sister Mary Lauretta)

3.Dossierkosten

De dossierkosten bedragen in de regel een percentage van het ontleende bedrag, gaande van 0,30% tot 2%, soms gelimiteerd tot een maximum en meestal met een minimum van rond de 200 Euro.
warning
OPMERKING:
Deze dossierkosten zijn niet verschuldigd indien er geen akkoord bekomen wordt.
DefA Finance rekent ook nooit enige vorm van negociatiekosten aan!
Kortom: geen akkoord, geen kosten!

To be successful, the first thing to do is to fall in love with your work. (Sister Mary Lauretta)

4.Kosten annexe verzekeringen (schuldsaldo en brand)

Aan dit onderwerp is een aparte pagina gewijd.
De verschillen inzake schuldsaldoverzekering zijn enorm!



Hieronder vindt u de samenstellende componenten van de aankoopakte- en leningsaktekosten en bijzonder uitgebreide detailinformatie.


Aankoopakte

Groot beschrijf

Klein beschrijf

 

10% registratierecht

5% registratierechten

Registratierechten (Euro):

Ereloon notaris (Euro):
Diverse aktenkosten (Euro) :
Geraamde kosten der aankoopakte:
 

Leningsakte

Kredietopening Sociale lening.
Registratie- en inschrijvingsrecht (1,30%):
Ereloon notaris (Euro):
Ereloon hypotheekbewaarder (Euro):
Diverse aktekosten (Euro):
Geraamde kosten der leningsakte:


Enkele bemerkingen.

* Het bovenstaande berekeningsblad is geïnspireerd aan de editie van 1 april 1998 van "Barema's van de Provisies", samengesteld door notaris Jean-Luc Snyers.

Deze spreadsheet is bedoeld om u toe te laten op een snelle manier de niet te overschrijden maximum-aankoopprijs te bepalen, rekening houdend met het budget waarover u beschikt.

* Wanneer heeft u bij de aankoop van een woning recht op klein beschrijf (5% registratierechten) ?

Het tarief van 10% is het normale basistarief. Voor bescheiden woning kunt u - onder bepaalde voorwaarden - genieten van het verminderd tarief van 5%.

De voorwaarden voor klein beschrijf zijn in een notedop :

1) Het moet gaan om een bescheiden woning met een kadastraal inkomen (K.I.) dat het wettelijk plafond niet overschrijdt. Dit plafond bedraagt normaal 745 Euro. Het kan verhoogd worden als u meerdere kinderen heeft, meer bepaald :

- tot 843 Euro bij 3 of 4 kinderen
- tot 942 Euro bij 5 of 6 kinderen
- tot 1.041 Euro bij 7 of meer kinderen

2) De koper mag geen andere woning bezitten, behalve uit erfenis. Dit laatste komt meer voor dan men denkt. Wanneer bijv. één der ouders overleden is, dan zijn de kinderen in de meeste gevallen al medeëigenaar in de ouderlijke woning. In dat geval wordt er voor de toekenning van het klein beschrijf geen rekening gehouden met uw part in de ouderlijke woning op voorwaarde dat het K.I. van uw part niet meer bedraagt dan 25% van het plafond. In mensentaal :

- bij een plafond van 745 Euro : 25% = 186 Euro
- bij een plafond van 843 Euro : 25% = 211 Euro
- bij een plafond van 942 Euro : 25% = 236 Euro
- bij een plafond van 1.041 Euro : 25% = 260 Euro

Een voorbeeld :

Een echtpaar wil een bescheiden woning kopen met een K.I. van 521 Euro. Zij hebben 2 kinderen, dus het wettelijk plafond van 745 Euro is niet overschreden. Maar de vader van één der is overleden en hij/zij is bijvoorbeeld samen met 3 broers ieder voor 1/8e in naakte eigendom gerechtigd in de ouderlijke woning, die een totaal K.I. heeft van 800 Euro. Aangezien de 4 kinderen ieder een/achtste in naakte eigendom bezitten, dienen we 800 te delen door 8 en dit geeft 100 Euro. Aangezien 100 lager is dan 186 wordt er geen rekening gehouden met het K.I. van het part in de ouderlijke woning. Geen probleem dus voor het klein beschrijf.

Stel dat in het zelfde voorbeeld de ouderlijke woning een K.I. heeft van 1.600 Euro. We delen 1.600 door 8 en dit geeft 200 Euro. Aangezien 200 Euro meer bedraagt dan 186 Euro, moet men in deze hypothese het part in de ouderlijke woning wel in rekening brengen. Wat blijkt : 521 Euro (aangekochte woning) + 200 Euro (erfdeel in ouderlijke woning) = 721 Euro. Het wettelijk plafond van 745 Euro is dus toch niet overschreden en het klein beschrijf kan ook in dat geval genoten worden.

3. De koper mag wel reeds over gronden beschikken, maar het K.I. daarvan wordt samengeteld met het K.I. van de aangekochte woning om te zien of het wettelijk plafond niet is overschreven.

 

* Wanneer heeft u bij de aankoop van een grond recht op klein beschrijf (5%) ?

In principe nooit (behalve voor een landbouwer die een perceel land koopt om zelf te bewerken en het totale K.I. van zijn gronden mag niet meer bedragen dan 322 Euro).

Voor de aankoop van een bouwgrond kunt u wel later de teruggave vragen van het 5% (= het verschil tussen 10% en 5%) wanneer blijkt dat de opgerichte woning een K.I. heeft dat lager is dan het wettelijk plafond. De cijfers van het wettelijk plafond vindt u hoger in deze tekst.

Normaal is dit 745 Euro, dus het is meteen duidelijk dat een teruggave zeldzaam is. Een nieuwgebouwde woning heeft immers al vlug een K.I. van ruim 1.000 Euro of hoger.

* Opgelet, bovenstaande tabel is niet van toepassing bij openbare verkopingen !

Bij een openbare verkoop is een andere kostenstructuur van toepassing.
De tarieven verschillen voorlopig nog van arrondissement, hoewel stilaan werk gemaakt wordt van een uniform systeem voor heel het land. Maar dit uniforme systeem is voorlopig alleen in de arrondissementen Brussel, Hoei en Nijvel van toepassing. Informeer als kandidaat-koper gerust op voorhand bij de verkoophoudende notaris naar de onkosten van een openbare verkoop. Op de zitdag zelf worden deze kosten immers vaak in een drafje voorgelezen en meestal is er nogal wat rumoer in de zaal.

* Wat zijn de "diverse aktenkosten" ?

Het als diverse aktenkosten opgegeven bedrag is een gemiddelde, meestal voldoende, provisie voor diverse kosten (hypothecaire en kadastrale opzoekingen, belastingsnotificaties, zegels, overschrijving op 1 hypotheekkantoor, etc...)

Het gaat hier wel degelijk om een provisioneel bedrag. Het reële bedrag van de diverse aktenkosten kan hoger of lager zijn. Bijvoorbeeld : in sommige gemeenten (vb. de 19 gemeenten van het Brussels hoofdstedelijk gewest) liggen de kosten voor inlichtingen of administratieve stukken aangaande stedebouw veel hoger dan in andere.

De notaris kan soms genoodzaakt zijn om bij het verlijden der akte een grotere provisie te vragen voor de diverse aktenkosten. Voorbeelden : meerdere verkopers, meerdere hypotheekkantoren, aanhechting van volmachten of metingsplan, hypothecaire inschrijving bij uitgestelde betaling van de verkoopprijs, etc...

In ieder geval dient een definitieve afrekening te gebeuren, normaliter enkele maanden na het verlijden der akte, als alle werkelijke aktenkosten gekend zijn. Indien een te hoge provisie was aangerekend, krijgt u het teveel betaalde terug.

* Opgelet voor "lasten van de koper".

Normaal betaalt u enkel registratierechten (10% of 5%) op de aankoopprijs. Maar als er lasten bedongen zijn ten voordele van de verkoper, dient de koper in principe extra registratierechten te betalen.

Een voorbeeld : de verkoper mag nog 6 maanden na het verlijden der akte de woning gratis bewonen. Dit wordt aanzien als een last van de koper, nl. een uitgesteld ingenottreding. In dit voorbeeld dient de koper ook registratierechten te betalen op een bedrag dat gelijk is aan 6X de maandelijkse huurwaarde van de woning.

* Een tip om registratierechten te besparen bij de aankoop van een woning met inboedel.

Wanneer u een woning koopt met de inboedel erbij, betaalt u enkel registratierechten op de prijs voor de woning en niet op de prijs voor de inboedel. U kunt dan de prijs voor de inboedel een beetje verhogen en de prijs van de woning wat verlagen. Maar overdrijf niet.

* B.T.W. of registratierechten bij nieuwbouw ?

Bij nieuwbouw heeft de verkoper gedurende enkele jaren de kans om onder het stelsel der B.T.W. te verkopen (basistarief is 21%) en de ontvangen B.T.W. af te trekken van de door hemzelf verschuldigde B.T.W.

In zulk geval dient de prijs gesplitst te worden over de grond en het gebouw. Op de grond betaalt de koper registratierechten aan 10 % en op het gebouw betaalt hij B.T.W.

In bepaalde gevallen is er een gunstregime van 12% B.T.W., zowel bij de bouw als bij de aankoop van een nieuwbouw. Meer hierover leest u op de website van notaris Jacques Van Damme (klik hier).

N.B. : bij een "verkoop op plan", m.a.w. een nog op te richten gebouw, heeft u recht op een verminderd ereloon van de notaris. Informeer hiernaar bij uw notaris indien u bijvoorbeeld een nog op te richten appartement koopt aan de kust.

* Wat is een hypothecaire "kredietopening" ?

Een kredietopening is een veel gebruikt type van hypotheeklening, waarbij u de gelegenheid krijgt tot "wederopname van kapitaal".

U heeft bijv. 100.000 Euro ontleend en na enkele jaren vlijtig afbetalen heeft u hiervan 20.000 Euro terugbetaald. U heeft dan het recht om die 20.000 Euro terug te ontlenen zonder nieuwe leningsakte om bijv. een nieuwe keuken te laten installeren.

* Een "gewone" hypotheeklening is iets goedkoper dan een kredietopening.

Opgemerkt dient te worden dat het ereloon van de notaris bij een "gewone" hypotheeklening (die de mogelijkheid tot wederopname dus niet voorziet) berekend wordt aan een iets lager tarief. Dit type van lening wordt niet veel meer gebruikt, maar ter informatie geef ik hieronder de schijven voor het ereloon bij een gewone lening :

Tot 7.500 Euro : 1,425%
Van 7.500 Euro tot 17.350 Euro : 1,14%
Van 17.350 Euro tot 30.000 Euro : 0,684%
Van 30.000 Euro tot 45.000 Euro : 0,57%
Van 45.000 Euro tot 63.850 Euro : 0,456%
Van 63.850 Euro tot 266.500 Euro : 0,228%
Boven 266.500 Euro : 0,0456%

Nogmaals : u kunt enkele duizenden franken besparen door te kiezen voor een gewone hypotheeklening i.p.v. een kredietopening. Maar als u dan later opnieuw een bedrag wilt ontlenen, moet u rekening houden met de kosten voor een nieuwe notariële akte.

* Wat bedoelt men hier met een sociale lening ?

Het betreft hier in hoofdzaak leningen die toegestaan worden door :
a) het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen.
b) kredietvennootschappen die erkend zijn door de Vlaamse Regering en uitsluitend tot doel hebben leningen te verstrekken voor de bouw, aankoop of verbouwing van volkswoningen, kleine landelijke eigendommen of daarmee gelijkgestelde woningen. Informeer eens op eens op de site van de Stichting Sociaal Woonkrediet. De overkoepelende instantie voor de Erkende kredietvennootschappen.

Op deze sociale leningen wordt het ereloon van de notaris gehalveerd.

* De "aanhorigheden" tellen mee voor de berekening van de leningskosten.

Het registratierecht op een hypotheek bedraagt 1% en het hypotheekrecht 0,30%

Deze rechten worden geheven op het bedrag dat u leent, te vermeerderen met de zogenaamde "aanhorigheden". De aanhorigheden zijn de kosten voor een terugvordering van het kapitaal ingeval van moeilijkheden (dagvaarding, beslag, gerechtskosten etc.). De bank neemt dus een stukje extra hypotheek (meestal 5% of 10% van het leningsbedrag) om deze aanhorigheden te dekken.

 In bovenstaande spreadsheet ben ik uitgegaan van het meest voorkomende bedrag voor de aanhorigheden, nl. 10% van het hoofdbedrag der lening. Indien de aanhorigheden in uw geval minder bedragen (vb. 5%, dient u de raming van de leningskosten in de spreadsheet te verminderen.

Bijvoorbeeld :
Een lening ten belope van 25.000 Euro
Aanhorigheden 5 % : 1.250 Euro.
Berekeningsbasis voor de registratie- en inschrijvingsrechten : 26.250 Euro.
Bedrag van de registratie- en inschrijvingsrechten ( 1,30%) : 341 Euro (i.p.v. 358 Euro als de aanhorigheden 10% bedragen).


© Paul Dons
Deze berekeningsbladen mogen gratis gebruikt worden. Verhuur, verkoop of enige andere distributie van deze berekeningsbladen is NIET toegestaan zonder toestemming van de auteurs.

Home