OPGELET! De laatste Internet Explorer versies blokkeren het (bijna altijd onschuldige) Javascript, waardoor u een groot deel van onze pagina's niet kan zien (in het bijzonder vervalt alle "muis-over" informatie waar wij erg veel gebruik van maken).
U kan dit makkelijk oplossen door bovenaan dit kadertje te klikken en te kiezen voor "geblokkeerde inhoud toestaan" of door onze site toe te voegen aan uw "vertrouwde websites".

Being good is good business (Anita Roddick) Wat zijn de kosten bij aankoop indien het NIET de ENIGE woning betreft, of indien de woning gelegen is in het Waalse Gewest?

Opgelet: Indien het uw enige woning is geniet u van de verlaagde registratierechten aan 10% i.d.p.v. aan vroegere 12.5%, voor zover het pand gelegen is in het Vlaamse Gewest en voor zover het de enige woning betreft.
Klik hier voor de versie met het verlaagde registratierecht van 10%.

Everything comes to him who hustles while he waits. (Thomas A. Edisson)

1. Leningsaktekosten

Deze kosten zijn afhankelijk van het ontleende bedrag en omvatten het honorarium van de notaris voor het opmaken van de leningsakte, de kosten voor de hypothecaire opzoekingen, zegelrechten, etc.
U kan deze kosten onderstaand zelf berekenen:   © Mter Paul Dons

Leningsbedrag :

  

Have regard for your name, since it will remain for you longer than a great store of gold. (Ecclesiaticus (41:12))

2. Aankoopaktekosten (bij nieuwbouw enkel op grond van toepassing)

Naast de leningsakte, ontvangt u ook een aankoopakte. U zal aan de notaris, naast de loutere aktekosten, ook de registratierechten dienen te betalen. Deze bedragen in de regel 12,5% van de aankoopprijs! (gunstregime van 6% voor kleine woningen).
U betaalt de notaris dus niet enkel 12,5% registratierechten, maar tevens de kosten voor de aankoopakte.

Aankoopprijs :

 
 (Resultaat hieronder)

Resultaat aktekosten:

Everything comes to him who hustles while he waits. (Thomas A. Edisson)

1. Leningsaktekosten bedragen:

 details
Have regard for your name, since it will remain for you longer than a great store of gold. (Ecclesiaticus (41:12))

2. Aankoopaktekosten bedragen:

 details
details voor de kosten bij 6% registratierechten

warning

Opgelet!

Bijna alle financiŽle instellingen verlangen van u dat u zelf alle bovenstaande kosten financiert! Neem als vuistregel dat u, alles samen gerekend, een extra 20% van de aankoopprijs dient ter beschikking te hebben. Voor een openbare verkoop doet u daar veiligheidshalve nog maar eens 5% bovenop.
DefA's Habitat Plus® Woonlening voorziet in de financiering van ťn de aankoopprijs ťn al deze kosten.

To be successful, the first thing to do is to fall in love with your work. (Sister Mary Lauretta)

3.Dossierkosten

De dossierkosten bedragen in de regel een percentage van het ontleende bedrag, gaande van 0,30% tot 1,5%, soms gelimiteerd tot een maximum en meestal met een minimum van rond de 150 -EUR.
warning
OPMERKING:
Deze dossierkosten zijn niet verschuldigd indien er geen akkoord bekomen wordt.
DefA Finance rekent ook nooit enige vorm van negociatiekosten aan!
Kortom: geen akkoord, geen kosten!

To be successful, the first thing to do is to fall in love with your work. (Sister Mary Lauretta)

4.Kosten annexe verzekeringen (schuldsaldo en brand)

Aan dit onderwerp is een aparte pagina gewijd.
De verschillen inzake schuldsaldoverzekering zijn enorm!


IDEETJE!
Ideetje!
Misschien komt u in aanmerking voor een van de overheidspremies. Kijk het eens na!


Home

Hieronder vindt u de samenstellende componenten van de aankoopakte- en leningsaktekosten en bijzonder uitgebreide detailinformatie.


Aankoopakte

Groot beschrijf

Klein beschrijf

 

12,5% registratierecht

6% registratierechten

Registratierechten :

Ereloon notaris :
Diverse aktenkosten :
Geraamde kosten der aankoopakte:
 

Leningsakte

Kredietopening Sociale lening.
Registratie- en inschrijvingsrecht (1,30%):
Ereloon notaris :
Ereloon hypotheekbewaarder :
Diverse aktenkosten :
Geraamde kosten der leningsakte:


Enkele bemerkingen.

* Het bovenstaande berekeningsblad is geÔnspireerd aan de editie van 1 april 1998 van "Barema's van de Provisies", samengesteld door notaris Jean-Luc Snyers.

Deze spreadsheet is bedoeld om u toe te laten op een snelle manier de niet te overschrijden maximum-aankoopprijs te bepalen, rekening houdend met het budget waarover u beschikt.

* Wanneer heeft u bij de aankoop van een woning recht op klein beschrijf (6% registratierechten) ?

Het tarief van 12,5% is het normale basistarief. Voor bescheiden woning kunt u - onder bepaalde voorwaarden - genieten van het verminderd tarief van 6%.

De voorwaarden voor klein beschrijf zijn in een notedop :

1) Het moet gaan om een bescheiden woning met een kadastraal inkomen (K.I.) dat het wettelijk plafond niet overschrijdt. Dit plafond bedraagt normaal 745 Euro. Het kan verhoogd worden als u meerdere kinderen heeft, meer bepaald :

- tot 843 Euro bij 3 of 4 kinderen
- tot 942 Euro bij 5 of 6 kinderen
- tot 1.041 Euro bij 7 of meer kinderen

2) De koper mag geen andere woning bezitten, behalve uit erfenis. Dit laatste komt meer voor dan men denkt. Wanneer bijv. ťťn der ouders overleden is, dan zijn de kinderen in de meeste gevallen al medeŽigenaar in de ouderlijke woning. In dat geval wordt er voor de toekenning van het klein beschrijf geen rekening gehouden met uw part in de ouderlijke woning op voorwaarde dat het K.I. van uw part niet meer bedraagt dan 25% van het plafond. In mensentaal :

- bij een plafond van 745 Euro : 25% = 186 Euro
- bij een plafond van 843 Euro : 25% = 211 Euro
- bij een plafond van 942 Euro : 25% = 236 Euro
- bij een plafond van 1.041 Euro : 25% = 260 Euro

3. De koper mag wel reeds over gronden beschikken, maar het K.I. daarvan wordt samengeteld met het K.I. van de aangekochte woning om te zien of het wettelijk plafond niet is overschreven.

 

* Wanneer heeft u bij de aankoop van een grond recht op klein beschrijf (6%) ?

In principe nooit (behalve voor een landbouwer die een perceel land koopt om zelf te bewerken en het totale K.I. van zijn gronden mag niet meer bedragen dan 13.000 frank).

Voor de aankoop van een bouwgrond kunt u wel later de teruggave vragen van het 6,5% (= het verschil tussen 12,5% en 6%) wanneer blijkt dat de opgerichte woning een K.I. heeft dat lager is dan het wettelijk plafond. De cijfers van het wettelijk plafond vindt u hoger in deze tekst.

Normaal is dit 750 EUR, dus het is meteen duidelijk dat een teruggave zeldzaam is. Een nieuwgebouwde woning heeft immers al vlug een K.I. van ruim 1.000 EUR of hoger.

* Opgelet, bovenstaande tabel is niet van toepassing bij openbare verkopingen !

Bij een openbare verkoop is een andere kostenstructuur van toepassing.
De tarieven verschillen voorlopig nog van arrondissement, hoewel stilaan werk gemaakt wordt van een uniform systeem voor heel het land. Maar dit uniforme systeem is voorlopig alleen in de arrondissementen Brussel, Hoei en Nijvel van toepassing. Informeer als kandidaat-koper gerust op voorhand bij de verkoophoudende notaris naar de onkosten van een openbare verkoop. Op de zitdag zelf worden deze kosten immers vaak in een drafje voorgelezen en meestal is er nogal wat rumoer in de zaal.

* Wat zijn de "diverse aktenkosten" ?

Het als diverse aktenkosten opgegeven bedrag is een gemiddelde, meestal voldoende, provisie voor diverse kosten (hypothecaire en kadastrale opzoekingen, belastingsnotificaties, zegels, overschrijving op 1 hypotheekkantoor, etc...)

Het gaat hier wel degelijk om een provisioneel bedrag. Het reŽle bedrag van de diverse aktenkosten kan hoger of lager zijn. Bijvoorbeeld : in sommige gemeenten (vb. de 19 gemeenten van het Brussels hoofdstedelijk gewest) liggen de kosten voor inlichtingen of administratieve stukken aangaande stedebouw veel hoger dan in andere.

De notaris kan soms genoodzaakt zijn om bij het verlijden der akte een grotere provisie te vragen voor de diverse aktenkosten. Voorbeelden : meerdere verkopers, meerdere hypotheekkantoren, aanhechting van volmachten of metingsplan, hypothecaire inschrijving bij uitgestelde betaling van de verkoopprijs, etc...

In ieder geval dient een definitieve afrekening te gebeuren, normaliter enkele maanden na het verlijden der akte, als alle werkelijke aktenkosten gekend zijn. Indien een te hoge provisie was aangerekend, krijgt u het teveel betaalde terug.

* Opgelet voor "lasten van de koper".

Normaal betaalt u enkel registratierechten (12,5% of 6%) op de aankoopprijs. Maar als er lasten bedongen zijn ten voordele van de verkoper, dient de koper in principe extra registratierechten te betalen.

Een voorbeeld : de verkoper mag nog 6 maanden na het verlijden der akte de woning gratis bewonen. Dit wordt aanzien als een last van de koper, nl. een uitgesteld ingenottreding. In dit voorbeeld dient de koper ook registratierechten te betalen op een bedrag dat gelijk is aan 6X de maandelijkse huurwaarde van de woning.

* Een tip om registratierechten te besparen bij de aankoop van een woning met inboedel.

Wanneer u een woning koopt met de inboedel erbij, betaalt u enkel registratierechten op de prijs voor de woning en niet op de prijs voor de inboedel. U kunt dan de prijs voor de inboedel een beetje verhogen en de prijs van de woning wat verlagen. Maar overdrijf niet.

* B.T.W. of registratierechten bij nieuwbouw ?

Bij nieuwbouw heeft de verkoper gedurende enkele jaren de kans om onder het stelsel der B.T.W. te verkopen (basistarief is 20,5%) en de ontvangen B.T.W. af te trekken van de door hemzelf verschuldigde B.T.W.

In zulk geval dient de prijs gesplitst te worden over de grond en het gebouw. Op de grond betaalt de koper registratierechten aan 12,5 % en op het gebouw betaalt hij B.T.W.

In bepaalde gevallen is er een gunstregime van 12% B.T.W., zowel bij de bouw als bij de aankoop van een nieuwbouw. Meer hierover leest u op de website van notaris Jacques Van Damme (klik hier).

N.B. : bij een "verkoop op plan", m.a.w. een nog op te richten gebouw, heeft u recht op een verminderd ereloon van de notaris. Informeer hiernaar bij uw notaris indien u bijvoorbeeld een nog op te richten appartement koopt aan de kust.

* Wat is een hypothecaire "kredietopening" ?

Een kredietopening is een veel gebruikt type van hypotheeklening, waarbij u de gelegenheid krijgt tot "wederopname van kapitaal".

U heeft bijv. 75.000 EUR ontleend en na enkele jaren vlijtig afbetalen heeft u hiervan 12.500 EUR terugbetaald. U heeft dan het recht om die 12.500 EUR terug te ontlenen zonder nieuwe leningsakte om bijv. een nieuwe keuken te laten installeren.

* Een "gewone" hypotheeklening is iets goedkoper dan een kredietopening.

Opgemerkt dient te worden dat het ereloon van de notaris bij een "gewone" hypotheeklening (die de mogelijkheid tot wederopname dus niet voorziet) berekend wordt aan een iets lager tarief. Dit type van lening wordt echter niet veel meer gebruikt zodat we er niet verder op in gaan.

* Wat bedoelt men hier met een sociale lening ?

Het betreft hier in hoofdzaak leningen die toegestaan worden door :
a) het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen.
b) kredietvennootschappen die erkend zijn door Fortis (ex ASLK) en uitsluitend tot doel hebben leningen te verstrekken voor de bouw, aankoop of verbouwing van volkswoningen, kleine landelijke eigendommen of daarmee gelijkgestelde woningen. Informeer bij uw plaatselijk Fortis agentschap naar de adressen van dergelijke kredietvennootschappen in uw streek.

Op deze sociale leningen wordt het ereloon van de notaris gehalveerd.

* De "aanhorigheden" tellen mee voor de berekening van de leningskosten.

Het registratierecht op een hypotheek bedraagt 1% en het hypotheekrecht 0,30%

Deze rechten worden geheven op het bedrag dat u leent, te vermeerderen met de zogenaamde "aanhorigheden". De aanhorigheden zijn de kosten voor een terugvordering van het kapitaal ingeval van moeilijkheden (dagvaarding, beslag, gerechtskosten etc.). De bank neemt dus een stukje extra hypotheek (meestal 5% of 10% van het leningsbedrag) om deze aanhorigheden te dekken.

 In bovenstaande spreadsheet werd uitgegaan van het meest voorkomende bedrag voor de aanhorigheden, nl. 10% van het hoofdbedrag der lening. Indien de aanhorigheden in uw geval minder bedragen (vb. 5%, dient u de raming van de leningskosten in de spreadsheet te verminderen.


© Paul Dons

Verhuur, verkoop of enige andere distributie van deze berekeningsbladen is NIET toegestaan zonder toestemming van de auteur.

Home