Rachat de votre prêt hypothécaire ... est-ce opportun?

All things being equal, people will buy from a friend. All things being not quite so equal, people will still buy from a friend (Mark McCormack)

Rachat de mon prêt ... est-ce opportun?

Au vu des multiples baisses des taux en 2002 et début 2003 on peut se demander si un rachat de votre prêt hypothécaire n'est pas à envisager.
La question est facile à poser, la réponse nécessite une analyse assez profonde de votre situation actuelle, mais vaut certainement la peine à effectuer.

Comment analyser?

La question essentielle est:

Est-ce que l'avantage d'un taux inférieur est supérieur au désavantage des frais de rachat?

Quels sont les frais d'un rachat?

Indemnité de remploi (1/5)

L'indemnité de remploi est une sorte de pénalisation payable à la banque lors d'un remboursement anticipé. Dans la majorité des cas elle est de 3 mois d'intérêt sur le montant remboursé.

Prenons un exemple:

Disons:
° prêt souscrit il y a exactement 1 an: 100.000 EUR
° taux dans le temps: 6.75%
° durée: 20 ans
° mensualité: 748,51 EUR
° solde actuel: 97.132 EUR

L'indemnité de remploi sera de: 97.132 x 0,0675 x 3/12 = 1.645 EUR

Mainlevée (2/5)

La mainlevée se compose des frais pour biffer l'ancienne inscription hypothécaire.
Le tableau ci-dessous reprend ces frais approximativement:

inscription originale	mainlevée
25.000	395.01
30.000	423.98
40.000	431.08
50.000	453.29
60.000	464.69
70.000	472.58
80.000	496.10
90.000	501.80
100.000	525.33
125.000	557.97
150.000	589.47
175.000	623.26
200.000	654.67
250.000	697.66
500.000	952.92

La mainlevée dans notre exemple serait donc de environ 525 EUR.

Nouveau frais de dossier (3/5)

Les frais de dossier sont calculés sur le montant du crédit et varient entre 0,30 et 0,35%, ils sont parfois limités par un maximum ou par un minimum de 150 à 220 EUR.

Dans notre exemple prenons 220 EUR.

Frais d'expertise (4/5)

Afin de déterminer la valeur du bien dans son état actuel, une expertise par un expert agrée par la société financière sera effectuée.

Dans notre exemple prenons 180 EUR.

Nouveau frais d'enregistrement de l'hypothèque (5/5)

Finalement le nouvel emprunt nécessitera la nouvelle inscription de l'hypothèque.
Le montant des frais d'enregistrement de l'hypothèque dépend évidemment du montant emprunté.

Pour combien en avons nous déjà?

° le solde à rembourser (voir votre tableau d'amortissement): 97.132 EUR
° l'indemnité de remploi: 1.645 EUR
° la mainlevée: 525 EUR
° les frais de dossier: 220 EUR
° les frais de l'expertise: 180 EUR

Total provisoire: 99.702 EUR

Les frais d'enregistrement de l'hypothèque vous pouvez les calculer ici .

Cela donne pour notre exemple des frais d'enregistrement de environ: 2.603 EUR

Afin de pouvoir faire la comparaison il faut incorporerer ce montant dans le calcul:

Total provisoire: 99.702
frais d'enregistrement: 2.603

Montant total à prévoir: 102.305 EUR

(remarque: au fait il fallait calculer les frais d'enregistrement sur ces 102.305 (= 2.652) au lieu de sur les 99.702, mais la différence est assez petite qu'on puisse en faire abstraction)

Prix total

On a maintenant calculé de manière assez précise quel est le montant requis pour le nouveau prêt: 102.305 EUR.

Mais est-ce que le rachat est maintenant opportun oui ou non ???

Le rachat est opportun si la mensualité de nouveau prêt SUR LA DUREE RESTANTE est inférieure à la mensualité de l'ancien prêt.

Dans notre exemple:

° Situation ancienne: vous devez payer encore 19 ans une mensualité de 748.51 p.m.

° Situation nouvelle: vous devez souscrire un nouveau prêt de 102.300 EUR sur 19 ans

La nouvelle mensualité dépend évidemment du taux en vigueur. Vous pouvez le vérifier ici.

Afin de pouvoir finir notre analyse on partira de 2 hypothèses:
Hypothèse a) : prenons un taux actuel de 5% : la mensualité du nouveau prêt sur 19 ans sera alors 689.73 EUR p.m.

Hypothèse b) : prenons un taux actuel de 6.10% : la mensualité du nouveau prêt sur 19 ans sera alors 749.28 EUR p.m.

Conclusion: dans l'hypothèse b) la mensualité reste quasiment identique et rachat est donc défavorable.
Mais dans l'exemple a) l'avantage à réaliser chaque mois est de (748.51 - 689.73 = ) 58,78 EUR p.m. ce qui fait - vu sur les 19 ans - quand-même 13.401,84 EUR!

Pratique

Si vous avez pu conclure qu'un rachat semble vraiment opportun, vous pouvez immédiatement demander une offre détaillée pour le montant calculé.
Dans l'offre les détails comme frais de dossier, mensualités seront repris ainsi que comment procéder avec le rachat.

Quelques remarques:

un prêt doit toujours être souscrit pour une durée de quelques années (donc pas 19 ans et 2 mois). (Eventuellement vous pouvez raffiner votre analyse en prenant la prochain anniversaire de la date de passation d'acte).
si l'ancien prêt était un 5/5/5, il faut faire l'analyse également avec un 5/5/5. Il est clair que rien ne vous empêche à choisir une autre variabilité une fois l'analyse faite. Si vous désirez un taux fixe maintenant, alors c'est le moment à le souscrire.
de la même façon vous n'êtes évidemment pas obligé à emprunter tout le montant calculé. Vous pouvez emprunter moins ou peut-être plus si vous désirez effectuer encore quelques transformations.

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